DPE F ou G avant achat : quels travaux obligatoires et quel budget prévoir en 2026 ?

Ce que dit la loi sur les DPE F et G en 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160 et suivants) a établi un calendrier progressif d’interdiction de location des logements énergivores. Les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an) sont interdits à la location depuis le 1er août 2022. Les G (entre 331 et 450 kWh) sont interdits depuis le 1er janvier 2025. Les F (entre 251 et 330 kWh) seront interdits à compter du 1er janvier 2028.

Pour les résidences principales, ces interdictions ne s’appliquent pas : vous pouvez acheter et habiter un bien F ou G. Mais si vous envisagez une revente dans 5 à 10 ans, la valeur verte du bien dépend de son classement DPE, et un bien non rénové sera de plus en plus difficile à vendre ou à louer.

Travaux typiques pour sortir d’un DPE F ou G

Les travaux de rénovation énergétique qui permettent de faire progresser le DPE portent principalement sur quatre postes : l’isolation thermique (murs, toiture, plancher bas), le remplacement du système de chauffage, le remplacement des menuiseries extérieures et la ventilation.

Pour un appartement en copropriété de 60 m² classé G avec chauffage électrique à effet Joule et simple vitrage : remplacement des fenêtres en double vitrage (6 fenêtres, environ 7 200 €), installation d’une pompe à chaleur air-air ou air-eau (6 000 à 12 000 €), isolation des murs par l’intérieur si façade non accessible (8 à 14 € par m², soit 4 000 à 7 000 € pour un appartement). Total estimé : 17 000 à 26 000 € avant aides.

Pour une maison individuelle de 120 m² classée F avec chaudière fioul ancienne : remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air-eau (10 000 à 16 000 €), isolation des combles perdus (25 à 45 € par m², soit 3 000 à 5 400 €), isolation des murs par l’extérieur (100 à 180 € par m², soit 12 000 à 21 600 €). Total estimé : 25 000 à 43 000 € avant aides.

Aides disponibles pour la rénovation énergétique en 2026

MaPrimeRénov est l’aide principale pour la rénovation énergétique des résidences principales. Son montant dépend des revenus du ménage (plafonds ANAH révisés en 2026) et du type de travaux. En rénovation d’ampleur, le taux va en 2026 de 10 % (revenus supérieurs) à 80 % (revenus très modestes), avec un plafond de 30 000 à 40 000 € HT de dépenses selon le gain de classes. Les montants évoluent chaque année : vérifiez-les sur France Rénov' avant de compter dessus.

L’éco-PTZ (prêt à taux zéro) permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts. Il est cumulable avec MaPrimeRénov. La TVA réduite à 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Attention : ces aides sont conditionnées à l’occupation du logement en résidence principale et à l’intervention d’artisans certifiés RGE. Elles ne s’appliquent pas automatiquement à l’achat d’un bien en vue d’investissement locatif (vérifiez votre situation avec un conseiller ANAH).

Stratégie d’achat pour un bien F ou G : les 3 profils

Profil résidence principale : vous pouvez acheter sans contrainte légale immédiate, mais anticipez les travaux dans votre plan de financement. Selon la ville et le marché, un mauvais DPE pèse souvent sur le prix de vente. Négociez en apportant une estimation chiffrée des travaux.

Profil investisseur locatif : les G sont déjà interdits à la location et les F le seront en 2028. Si vous achetez pour louer immédiatement, un G est inutilisable en l’état. Les travaux sont donc non différables et doivent être budgétés avant l’offre. La viabilité économique de l’opération dépend du delta entre la décote d’achat et le coût réel des travaux.

Profil achat-revente (marchand de biens ou particulier) : la valeur verte prend de l’importance sur le marché secondaire. Un bien rénové passant de G à C peut retrouver 10 à 20 % de valeur selon la localisation. Mais l’opération n’est rentable que si le coût des travaux reste inférieur à la plus-value attendue, ce qui nécessite un chiffrage précis avant l’achat.